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Réglementation Airbnb à Paris : les règles essentielles
La location meublée touristique est fortement encadrée à Paris. Voici les points à vérifier avant toute mise en location, avec les sources officielles.
Mis à jour le · Vérifié par l’équipe Gestion Courte Durée Paris
À Paris, une résidence principale louée en meublé de tourisme est limitée à 90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025 (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi « Le Meur », appliquée par la Ville de Paris).
Quelles sont les règles pour louer sur Airbnb à Paris en 2026 ?
Louer un logement en meublé de tourisme à Paris impose quatre obligations : déclarer le logement pour obtenir un numéro d’enregistrement affiché sur l’annonce, respecter le plafond de 90 jours par an si c’est votre résidence principale, obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation si c’est une résidence secondaire, et vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas cette activité. La taxe de séjour est collectée par les plateformes.
Résidence principale : la règle des 90 jours
La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Vous pouvez la louer en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage, dans la limite de 90 jours par année civile à Paris. La déclaration en ligne auprès de la Ville de Paris délivre un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur chaque annonce. Les plateformes transmettent le décompte des nuitées à la Ville et bloquent le calendrier au-delà du plafond.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, le dépassement du plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €, et l’absence de numéro d’enregistrement à 10 000 €.
Résidence secondaire : changement d’usage et compensation
Le régime est différent et nettement plus strict. À Paris, la location touristique d’un logement qui n’est pas votre résidence principale nécessite une autorisation de changement d’usage délivrée par la Ville. Elle est en général conditionnée à une compensation : transformer en logement une surface équivalente (souvent doublée dans les arrondissements centraux) de locaux ayant un autre usage. En pratique, cette autorisation est difficile et coûteuse à obtenir pour un particulier. Louer une résidence secondaire sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement.
Alternative légale fréquente : le bail mobilité (1 à 10 mois, locataire en formation, études, mission ou mutation) ou la location meublée classique d’un an, qui ne relèvent pas du meublé de tourisme.
Copropriété : vérifier le règlement
Le règlement de copropriété peut interdire ou encadrer la location meublée de tourisme. La loi du 19 novembre 2024 permet en outre à l’assemblée générale de voter une interdiction à la majorité des deux tiers lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale, et impose au copropriétaire loueur d’informer le syndic. Demandez le règlement avant toute mise en location : nous le vérifions avec vous lors de l’estimation.
DPE : performance énergétique exigée
Depuis la loi de novembre 2024, un logement soumis à autorisation de changement d’usage doit présenter un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E pour être loué en meublé de tourisme. À l’horizon 2034, tous les meublés de tourisme devront atteindre au minimum la classe D. Les résidences principales louées ponctuellement ne sont pas concernées par cette exigence.
Fiscalité des revenus Airbnb
Les loyers de meublés de tourisme sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis les revenus 2025, le régime micro-BIC applique un abattement de 30 % pour un meublé non classé (recettes plafonnées à 15 000 €) et de 50 % pour un meublé classé (plafond 77 700 €). Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles et l’amortissement. Un classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) peut donc être fiscalement intéressant.
Taxe de séjour
À Paris, la taxe de séjour est collectée directement par Airbnb et Booking.com auprès du voyageur et reversée à la Ville. Pour les réservations hors plateforme, le loueur doit la collecter et la déclarer lui-même.
Check-list avant de louer à Paris
- Déterminer si le logement est votre résidence principale (8 mois d’occupation par an).
- Vérifier le règlement de copropriété et informer le syndic.
- Obtenir le numéro d’enregistrement auprès de la Ville de Paris et l’afficher sur l’annonce.
- Paramétrer le plafond de 90 jours dans le calendrier (résidence principale).
- Vérifier le DPE si une autorisation de changement d’usage est nécessaire.
- Souscrire une assurance couvrant la location courte durée.
- Déclarer les revenus en BIC (micro ou réel).
Sources officielles
Les règles évoluent. Vérifiez toujours la version en vigueur avant de louer. Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique.
- Ville de Paris : meublés touristiques (déclaration, enregistrement, changement d’usage)
- Service-public.fr : location d’un meublé de tourisme
- Légifrance : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme
- impots.gouv.fr : fiscalité de la location meublée
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Questions fréquentes sur la réglementation Airbnb à Paris
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb à Paris ?
90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a permis aux communes d’abaisser le plafond national de 120 à 90 jours, et Paris a appliqué ce seuil. Les plateformes bloquent automatiquement le calendrier au-delà.
Le numéro d’enregistrement est-il obligatoire à Paris ?
Oui. Toute annonce de meublé de tourisme à Paris, résidence principale comme secondaire, doit afficher un numéro d’enregistrement à 13 chiffres obtenu gratuitement en ligne auprès de la Ville de Paris. Une annonce sans numéro peut être retirée par la plateforme.
Peut-on louer une résidence secondaire sur Airbnb à Paris ?
Seulement avec une autorisation de changement d’usage délivrée par la Ville de Paris, généralement soumise à compensation (transformation d’une surface équivalente en logement). Sans cette autorisation, la location touristique d’une résidence secondaire est interdite et exposée à des amendes élevées.
Quelle amende en cas de dépassement des 90 jours ?
La loi du 19 novembre 2024 a porté l’amende civile à 15 000 € maximum pour un loueur qui dépasse le plafond de jours applicable à sa résidence principale. Le défaut d’enregistrement est sanctionné jusqu’à 10 000 €.
La copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?
Oui. Le règlement de copropriété peut interdire ou encadrer la location meublée de tourisme. Depuis la loi de novembre 2024, une assemblée générale peut voter l’interdiction à la majorité des deux tiers lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale. Vérifiez le règlement avant toute mise en location.
Quelle fiscalité pour les revenus Airbnb en 2026 ?
Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro-BIC, l’abattement est de 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond 15 000 € de recettes) et de 50 % pour un meublé classé (plafond 77 700 €) depuis les revenus 2025. Au-delà, ou sur option, le régime réel s’applique.